실거주와 투자 수요가 분리되지 않는 한국 부동산 시장에서, 오피스텔은 소액으로 접근 가능한 준주택 형태로 꾸준히 관심을 받아 왔습니다.
특히 청약 경쟁이 심한 아파트와 달리 진입 장벽이 낮아 많은 소비자가 첫 부동산 자산으로 오피스텔을 선택하곤 합니다.
하지만 일각에서는 오피스텔을 사면 절대 안된다며 경고의 목소리를 내고 있는데요.
공간 활용성, 관리비 부담, 공실 위험, 가격 정체, 주거 성능 등 다양한 측면에서 명확한 문제가 존재하고 이에 따라 실거주, 투자자 모두 신중한 판단이 필요합니다.
본 글에서는 이러한 리스크를 체계적으로 분석해 오피스텔 선택이 어떤 결과를 가져오는지 깊이 있게 살펴봅니다.
오피스텔이 준주택으로 분류되는 이유와 한계
[출처: 돈터뷰붸붸]
오피스텔은 법적으로 주택이 아닌 업무시설에 속하지만 일정 조건을 충족하면 주거 기능을 인정받는 준주택으로 분류됩니다.
하지만 근본적인 설계 기준 자체가 주거 전용 아파트와는 출발선부터 다릅니다.
법적 근거의 차이가 만드는 거주 품질
아파트는 주택법의 적용을 받으며 소음, 채광, 일조권 등 주거 최적화 기준을 엄격히 준수해야 하는 반면 오피스텔은 건축법의 적용을 받는 업무시설로 설계된 후 주거 보조 기능을 덧붙인 형태라고 할 수 있습니다.
국토교통부의 준주택 분류체계 연구에 따르면 업무시설로 설계된 공간을 주거용으로 사용하는 경우 환기, 단열, 방음, 배관 등에서 주거 전용 설비보다 성능이 뒤떨어질 수밖에 없다고 합니다.
즉, 겉보기에는 아파트와 비슷해 보일지 몰라도 태생적인 한계로 인해 완벽한 주거 성능을 기대하기 어렵다는 것이 전문가들의 공통된 의견입니다.
오피스텔 사면 안 되는 이유 5가지
오피스텔을 사면 안 되는 이유를 5가지로 정리하면 아래와 같습니다.
전용면적 대비 실사용 면적이 매우 좁다
[출처: 매일경제]
오피스텔은 발코니 확장 불가, 서비스 면적 부족, 복도 면적 비중 높음 등의 이유로 실사용 면적이 아파트 대비 현저히 작습니다.
- 전용률 비교: 아파트는 보통 70~80%의 전용률을 보이지만, 오피스텔은 40~50% 수준
- 체감 면적: 전용 25㎡ 오피스텔을 샀을 때 실제 체감하는 크기는 17~19㎡에 불과
특히 구조가 원룸 또는 1.5룸 중심이라 가구 배치 제한, 수납 공간 부족뿐만 아니라 생활 동선을 비효율적으로 만듭니다.
이 모든 건 결국 실거주 불만으로 이어질 수 밖에 없는 것입니다.
가격 상승률이 아파트 대비 낮다
2025년 기준 서울 아파트 매매 가격은 연간 기준으로 약 8%대 상승률을 기록한 것으로 보입니다.
반면 오피스텔의 경우 전년 대비 상승률이 나타난 경우도 보고되나 전체 오피스텔 시장 평균으로 보면 아파트 상승률보다 낮거나 등락이 컸다는 언급이 일반적입니다.
최근 월별 지수에서 전국 오피스텔 가격 동향이 오히려 일부 기간 하락이라는 월간 수치도 확인됩니다.
- 낮은 대지: 좁은 땅에 고층으로 짓기 때문에 각 호실이 가지는 땅의 지분이 매우 작고 재건축이 사실상 불가능
- 환금성 부족: 가격이 오를 때는 아파트보다 늦게 오르고, 떨어질 때는 가장 먼저 그리고 크게 떨어집니다.
특히 신축 오피스텔은 분양가에 홍보비와 인테리어 비용이 과다하게 책정되어 있습니다.
그렇기에 입주 직후 프리미엄이 붙기보다는 오히려 분양가 이하로 떨어지는 ‘마이너스 피’ 사례가 속출하고 있습니다.
오피스텔 사면 안 되는 이유 중 가장 뼈아픈 대목은 “시간이 절대 내 편이 아니라는 점”일 것입니다.
공실 및 세금 리스크 – 수익률 하락의 원인
[출처:brunch]
오피스텔은 아파트에 비해 인허가 절차가 간단하고 공사 기간이 짧습니다.
이 때문에 특정 지역의 수요가 물린다 싶으면 단기간에 수천 실의 오피스텔이 쏟아져 나옵니다.
공급 과잉은 곧 임대료 하락과 직결되고 최악의 경우 공실로 인해 수익이 0원이 되는 경우도 발생합니다.
뿐만 아니라 취득 시에는 업무시설로 분류되어 4.6%의 높은 취득세율을 적용 받습니다.
반면 주거용으로 사용하면 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되어 다주택자 중과세 대상이 될 수 있습니다.
이러한 세금 리스크는 투자 수익률을 갉아먹는 주범입니다.
안정적인 임대 수익을 기대하고 샀던 수익형 부동산으로서의 매력이 사라지는 순간, 오피스텔은 더 이상 자산이 아닌 부채로 변하게 되어버리는 것입니다.
환금성 부족
[출처: NEWSTOP]
부동산 투자에서 가장 중요한 것 중 하나가 매도 전략입니다.
아파트는 거래량이 많아 원하는 시점에 적정 가격으로 현금화하기 쉽지만, 오피스텔은 거래 절벽이 심각합니다.
특히 하락기에는 매수세가 완전히 끊겨 급매로 내놓아도 팔리지 않는 경우가 허다합니다.
“살 때는 웃고, 팔 때는 운다”는 말이 오피스텔 시장의 격언처럼 통용되는 이유입니다.
급하게 돈이 필요할 때 자산이 묶여버리는 환금성 리스크는 개인 투자자에게 치명적인 타격을 줄 수 있습니다.
관리비 폭탄 및 주차 문제
오피스텔 실거주자들이 가장 당혹스러워하는 부분은 매달 날아오는 관리비 고지서입니다.
오피스텔 관리비가 높은 주된 이유는 다음과 같습니다.
- 고정비 분담: 대단지 아파트에 비해 세대수가 적어 경비비, 청소비 등 공용 관리비 상승
- 상업시설 혼재: 상가와 함께 있는 주상복합 형태의 경우 공용 공간의 전기료나 유지보수비가 더 높게 책정
- 중앙 집중식 냉난방: 개별 제어가 어려운 노후 오피스텔의 경우 에너지 효율이 급격히 떨어져 비용 급증
한국공인중개사협회 자료에 따르면, 서울 주요 역세권 오피스텔의 월 관리비는 18~30만 원대에 형성되어 있으며, 이는 동일 면적 아파트 대비 1.5배 이상 높은 수준입니다.
또한, 오피스텔의 주차대수 확보 기준은 업무시설 기준을 따르기 때문에 세대수 대비 부족 현상이 빈번히 나타납니다.
한 세대당 0.3~0.5대 수준이 일반적이며, 차가 있을 경우 매일 주차 전쟁을 겪게 됩니다.
이는 실거주 만족도에 결정적 영향을 미치는 요소로 실제 주차 문제가 심각한 단지는 매매가 및 전세가 하락 요인으로 이어지기도 합니다.
오피스텔 대안
[출처: 세무가이드]
최근 1인 가구의 증가로 오피스텔 수요가 늘어날 것이라는 낙관론이 있었으나 현실은 다릅니다.
청년층의 주거 선호도가 브랜드 아파트로 쏠리고 특히 전세 사기 여파로 인해 비아파트 시장에 대한 신뢰도가 하락한 점도 오피스텔 기피 현상을 가속화하고 있습니다.
그렇다면 오피스텔 대신 고려할 수 있는 다른 유형의 부동산은 무엇일까요?
소형 아파트
우선 주거 성능이 우수하고 자산 가치도 우상향 가능성이 큽니다.
가격은 비싸도 대부분 사람들이 선호하고 비교적 안정적인 자산입니다.
도시형 생활주택
취득세 혜택이 있지만 최근 공급 감소 추세로 매물이 부족한 상황입니다.
생활형 숙박시설
투자형 상품이지만 전매, 용도 제한의 위험성이 있습니다.
실거주 및 전세가 불가능하여 리스크가 큽니다.
결론: 현명한 자산 관리를 위한 선택
결론적으로 오피스텔은 아파트와 같은 시세 차익을 기대하기 어렵고, 세제상 불이익과 관리 효율성 저하라는 명확한 한계를 지니고 있습니다.
오피스텔 사면 안 되는 이유를 철저히 검토하지 않은 채 감행하는 투자는 자산 형성에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.
지금처럼 불확실성이 높은 시기에는 화려한 모델하우스의 겉모습보다는 내재 가치와 장기적인 환금성을 최우선으로 고려하는 혜안이 필요합니다.
