전세사기는 임차인의 보증금을 돌려받지 못하게 만드는 부동산 사기로, 사회초년생과 신혼부부가 주된 표적입니다.
유형과 예방법만 정확히 알아도 대부분의 피해는 미리 막을 수 있습니다.
이 글에서는 전세사기 유형과 예방 방법, 깡통전세 구별법을 초보자 눈높이로 하나씩 정리해 드립니다.
전세사기란 무엇인가
전세사기는 임대인이나 중개인이 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 없으면서 전세계약을 맺어, 세입자의 보증금을 가로채거나 떼먹는 행위를 말합니다.
문제는 계약 시점에는 멀쩡해 보인다는 데 있습니다. 등기부등본상 깨끗해 보여도, 계약 이후 집주인이 빚을 지거나 세금을 체납하면 그때부터 위험이 드러납니다.
전세사기 피해는 이미 사회적 문제가 되었습니다. 국토교통부에 따르면 전세사기 피해자는 2026년 3월 기준 누적 약 3만 8,000명에 달합니다. 그래서 정부는 관련 특별법을 만들어 피해자를 지원하고 있습니다.
전세사기 유형
출처: HUG 주택도시보증공사
전세사기는 몇 가지 전형적인 유형으로 나뉩니다. 유형을 알면 계약할 때 어떤 점을 확인해야 하는지 보입니다.
깡통전세와 허위 임대인
가장 대표적인 유형이 깡통전세입니다. 집의 매매가격보다 보증금과 대출(근저당)의 합이 더 크거나 엇비슷한 상태를 말합니다. 이런 집이 경매로 넘어가면 세금과 선순위 대출이 먼저 배당받기 때문에, 세입자는 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.
깡통전세는 주로 무자본 갭투자와 얽혀 있습니다. 자기 돈 없이 세입자 보증금으로 집을 사들인 임대인은, 집값이 떨어지면 보증금을 반환할 여력이 사라집니다.
또 다른 유형은 허위 임대인입니다. 집주인이 아닌 사람이 신분을 도용해 집주인 행세를 하며 계약하고 보증금을 챙겨 달아나는 방식입니다. 이를 막으려면 임대인의 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
신탁 부동산과 이중계약 사기
신탁 부동산을 이용한 사기도 주의해야 합니다. 소유권이 신탁회사에 넘어가 있는데도 원래 소유자가 세입자와 계약하는 경우입니다. 이때는 신탁회사의 동의 없이 맺은 계약이 효력을 인정받지 못할 수 있어, 등기부에 ‘신탁’ 문구가 있으면 반드시 신탁원부를 확인해야 합니다.
이중계약은 중개인이 개입하는 유형입니다. 중개인이 임대인과는 월세로, 세입자와는 전세로 각각 계약한 뒤 그 차액을 빼돌립니다. 이를 예방하려면 중개업소가 정상 등록된 곳인지, 중개사 자격이 진짜인지 확인해야 합니다.
참고로 아파트도 안전지대가 아닙니다. 시세가 명확해도 하락기에는 깡통전세가 될 수 있으므로 방심은 금물입니다.
예방 방법
출처: HUG 주택도시보증공사
전세사기는 무섭지만, 계약 전후로 몇 가지만 꼼꼼히 확인하면 대부분 예방할 수 있습니다. 핵심은 ‘계약 전 확인’과 ‘계약 후 관리’입니다.
계약 전 반드시 확인할 것
가장 기본은 등기부등본 확인입니다. 계약 직전, 중도금, 잔금 지급 직전까지 총 세 번, 본인이 직접 열람해 근저당 같은 권리관계에 변화가 없는지 확인해야 합니다.
전세가율도 반드시 따져야 합니다. 보증금을 집값으로 나눈 값이 80%를 넘으면 위험 신호로 보고 계약을 피하는 것이 안전합니다. 이때 국토교통부 안심전세앱을 활용하면 시세와 위험도를 조회할 수 있습니다.
여기에 집주인의 국세·지방세 완납증명서를 요구해 미납 세금이 없는지 확인해야 합니다. 세금 체납액은 세입자 보증금보다 먼저 배당받기 때문입니다.
계약 후 보증금을 지키는 법
계약을 마친 뒤에도 할 일이 있습니다. 잔금을 치르는 날 곧바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 갖춰야 대항력과 우선변제권이 생겨, 문제가 생겨도 보증금을 지킬 근거가 됩니다.
가장 강력한 안전장치는 전세보증금반환보증입니다. HUG 등이 운영하는 이 보증에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 반환해 줍니다.
다만 최근에는 보증보험조차 가입이 거절되거나 조건부로만 보장되는 사례가 늘고 있습니다. 따라서 보험 하나만 믿기보다, 앞서 말한 확인 절차를 함께 실천하는 것이 중요합니다.
전세사기 피해를 당했다면
아무리 조심해도 피해가 발생할 수 있습니다. 이럴 때는 혼자 고민하지 말고 정부 지원 제도를 활용해야 합니다.
정부는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 운영하고 있습니다. 이 특별법은 2027년 5월 31일까지 연장되었고, 2026년 4월 23일에는 보증금 최소보장제와 경매 전 선지급 제도 등을 담은 개정안이 국회를 통과했습니다.
피해가 의심되면 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 피해자 결정신청과 긴급 경·공매 유예·정지 신청을 할 수 있습니다. 전국 전세사기피해지원센터에서 무료 상담도 받을 수 있습니다.
다만 피해자로 인정받더라도 보증금 전액을 돌려받는다는 보장은 없습니다. 그래서 사후 대응보다 계약 단계의 예방이 훨씬 중요합니다.
마무리 – 전세사기, 아는 만큼 막을 수 있다
전세사기는 깡통전세, 허위 임대인, 신탁 사기, 이중계약 등 유형이 정해져 있고, 예방 방법도 분명합니다. 등기부등본 3회 확인, 전세가율 80% 미만, 세금 완납 확인, 확정일자와 보증보험까지 챙기면 대부분의 피해를 막을 수 있습니다.
계약은 서두르지 말고, 조금이라도 이상하면 전문가나 지원센터에 확인하는 습관이 보증금을 지킵니다. 소중한 보증금은 한 번 잃으면 되찾기가 매우 어렵기 때문입니다.
계약 전 안심전세앱으로 시세부터 확인하고, 이 글의 예방 체크리스트를 하나씩 실천해 보시기 바랍니다.
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면책 조항(Disclaimer)
본 콘텐츠는 2026년 기준 공개된 정부·기관 자료를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 글이며, 특정 법률 자문이나 계약 대행을 대체하지 않습니다. 전세사기 관련 제도와 피해 지원 요건은 관계 법령 개정에 따라 달라질 수 있으며, 개별 사안의 판단은 전문가 상담이 필요합니다. 정확한 내용은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(https://jeonse.kgeop.go.kr), 주택도시보증공사 HUG(https://www.khug.or.kr), 국토교통부 안심전세앱 등 공식 자료를 통해 확인하시기 바랍니다.
